Senhor Presidente da APEMIP,
Senhores Dirigentes Regionais da APEMIP,
Senhor Presidente do INCI,
Senhoras e Senhores Mediadores Imobiliários,
Caros Convidados

É com satisfação que, mais uma vez, os acompanho neste momento de reflexão sobre esta importantíssima componente da actividade económica de construção para habitação e de desenvolvimento de boas políticas de ocupação de espaço urbano. Este é um caminho que, recordávamos há pouco, trilhamos desde os tempos em que exercia funções noutra área do Governo – na Justiça, há seis anos atrás, quando pela primeira vez participei numa iniciativa das anteriores associações, no Algarve. Julgo que, desde então, o país mudou bastante, no sentido da qualificação, no sentido da simplificação administrativa, no sentido de colocarmos a Administração Pública ao serviço dos cidadãos, ao serviço de uma melhor relação com agentes económicos qualificados.

É neste quadro que os mediadores imobiliários desempenham um papel decisivo. É esta actividade que permite o aferidor rápido, na qual se reflectem, com um prazo muito curto, aquilo que são os desafios de um país mais exigente, de um país mais sofisticado, de um país mais qualificado. É também aqui, nesta actividade, que se reflectem com maior celeridade as alterações de um ciclo económico. Neste sector, quer quando é a evolução é no sentido daquilo que é comum designar por crise, quer quando a evolução é no sentido da retoma, os sinais dos tempos fazem-se sentir com maior celeridade.

E é por isso que estou inteiramente convosco naquilo que é uma análise globalmente optimista do que foi a mudança do país nestes últimos 30 anos. Nós hoje passamos uma geração do Estado democrático. Nós hoje passamos uma geração de utilização de fundos para o desenvolvimento proporcionados pela nossa participação na União Europeia. Os problemas que hoje temos não são nem mais difíceis nem mais fáceis do que eram há 20 ou 30 anos. São problemas de um grau e de uma sofisticação distintas, correspondendo a um país que passou dos indicadores de sub-desenvolvimento que nos marcavam há 30 anos trás – um nível significativo de habitação informal, bairros de lata, barracas, casas construídas sem qualquer planeamento, de um país em que o abastecimento domiciliário de água, o tratamento de esgotos, a recolha de lixos, era por vezes a excepção, era o luxo – para um país em que os padrões de qualidade são completamente distintos. Um país onde não existia planeamento urbano, onde não existia planeamento municipal, onde os padrões de qualidade do construído respondiam àquilo que, também, era uma emergência de uma população em crescimento. Um país onde, em pouco tempo, um milhão de portugueses afluíram ao grande Porto e à grande Lisboa e, poucos anos depois, quase um milhão de portugueses foram absorvidos pacificamente a partir de regiões como as ex-colónias, num processo que determinou, também, uma grande pressão sobre a resposta habitacional necessária.

O país hoje é um país diferente. Não é um país em que, como muitos ouviam dizer há 30 anos, faltava meio milhão ou um milhão de casas. Esse era, então, um debate comum no discurso político. Hoje é um país em que o que se discute é qual o modelo de urbanização, qual o modelo de qualificação dos centros urbanos, como recolocar no mercado aquilo que são jóias abandonadas do centro das nossas cidades.

É um país em que a população não crescerá, nos próximos anos. Todas as projecções apontam para um reordenamento de distribuição populacional, num quadro de tendencial estabilização do número global de habitantes do país. Em que, hoje, a resposta às necessidades de habitação deve ter em conta aquilo que são tendências demográficas inelutáveis, fruto, nomeadamente, de fenómenos de envelhecimento. Em 15 anos, passámos de uma relação de 2 jovens para 1 idoso para uma relação que está rapidamente a caminho, em muitas zonas do território nacional, de ser inversa – de 2 idosos para 1 jovem. Em que aquilo que é hoje o contexto da construção da vida familiar se faz de modo diverso, se faz mais tarde e se faz com dinâmicas que, não valendo a pena ajuizar moralmente e eticamente, são diferentes na relação com o mercado habitacional. Certezas que existiam na geração dos nossos pais e dos nossos avós de que, ao longo da vida, estaríamos, a maior parte do tempo no mesmo local, no mesmo emprego, na mesma área profissional, no mesmo contexto familiar, não existem mais. Hoje, a realidade dos tempos é outra: uma realidade marcada pela mobilidade territorial, pela mobilidade profissional e, em muitos casos, pela mobilidade familiar.

É neste contexto que, hoje, é necessário ter respostas qualificadas, sofisticadas, de um país desenvolvido que está num contexto europeu. Um contexto em que os desafios não já os dos países que precisam de dar tecto à sua população, mas de países que precisam de estar na primeira linha da competitividade. É este, de alguma forma, o quadro social e ideológico que justifica uma intervenção sustentada de descentralização, de responsabilização, de simplificação administrativa.

Há três anos atrás, tive oportunidade de discutir convosco, pela primeira vez neste quadro governativo, aquilo que eram as linhas de orientação do Governo, apresentadas como formas e áreas de intervenção: intervenção no domínio da revitalização do mercado de arrendamento, intervenção de revitalização das políticas urbanas, prioridade à reabilitação urbana em detrimento da construção nova,  prioridade à simplificação administrativa, colocando verdadeiramente a Administração Central e a Administração Local a serem vistas não como inimigas do cidadão e do desenvolvimento, nem como um custo de contexto, mas sim como promotoras de boas práticas de dinamização de uma actividade económica, saudável, responsável e dinâmica.

Nestes três anos, os portugueses foram parceiros de um esforço indispensável de consolidação das contas públicas, em que, se não tivéssemos sucesso, não estaríamos em condições de desenvolver uma estratégia de crescimento económico, uma estratégia de desenvolvimento solidário, que permita ter um quadro de desenvolvimento exigente, que garanta habitação de maior qualidade, que garanta o equilíbrio no desenvolvimento territorial.

Hoje, claramente, estamos a dar primeiros passes de um ciclo diferente. Mesmo num contexto marcado por incertezas na economia internacional, quer na formação de factores de produção significativos, quer na evolução de domínios em que o imobiliário contribui, hoje, para áreas de incerteza, como nos Estados Unidos ou em Espanha, temos hoje um quadro em que a redução do IVA, ontem anunciada, vale por si só – e este sector tem bem consciência disso, dada a dimensão e o tipo de bens que é objecto da vossa actividade. Mas vale sobretudo, também, como um sinal de tempos em que nós reconquistamos o direito a poder discutir quais as melhores escolhas em termos de modelo de afectação dos recursos que conseguimos economizar.

Neste tempo foi possível conjugar esta estratégia de consolidação das contas públicas com uma estratégia de simplificação administrativa, com uma estratégia de modernização. E, nesta matéria, não valerá a pena abordar aqui uma infinidade de temas possíveis, tendo consciência dos desafios e dos recados que foram transmitidos pelo presidente da APEMIP. Gostaria apenas de vos referir, fundamentalmente, dois domínios complexos: o domínio da retoma do mercado de arrendamento e o domínio da simplificação administrativa, da alteração do paradigma da relação entre os cidadãos e a administração pública em matéria de licenciamento urbanístico.

Temos consciência que, em matéria de arrendamento, estamos marcados por quase seis décadas de imobilismo. Essas seis décadas de imobilismo, de um congelamento que começou em 1949, em Lisboa e no Porto, e que foi posteriormente alargada a todo o território nacional, levou a que muitos fossem para opções de aquisição de habitação própria, não por opção mas por falta de alternativa.

É nesse contexto que é fundamental agir em três domínios diversificados. Primeiro, dar confiança para os novos arrendamentos, porque essa é uma condição para a recolocação no mercado de parte significativa dos imóveis devolutos. Dois terços dos imóveis devolutos da cidade de Lisboa estão em condições de ser ocupados, com intervenções mínimas. Não é num ano ou dois que se alteram seis décadas de paralisia e anos e anos de descredibilização do arrendamento enquanto alternativa possível para o mercado habitacional. Aquilo que reparamos hoje é que começam, tenuamente, a surgir mecanismos de confiança, em oposição à inexistência absoluta desse mercado.

Mas é preciso ir mais além. É preciso compreender que não é apenas na Noruega que há mecanismos que levam a que uma casa em boas condições não possa estar desocupada. É um bem ao serviço da comunidade, que é construído com base num licenciamento concedido pelas autoridades públicas, e que, nessa medida, em Espanha, em França (para falar apenas de contextos culturais mais próximos do nosso) têm vindo a beneficiar de mecanismos de incentivo que determinam a recolocação no mercado dos prédios devolutos.

O segundo desafio é o da reabilitação urbana. Nós hoje temos, não só, um número significativo de fogos devolutos, mas temos também um número significativo de fogos carecendo de reabilitação. Aquilo que caracteriza mercados maduros na União Europeia com os quais nos queremos comparar, é que, na economia do sector, a reabilitação vale 35, 40 ou mesmo 50 por cento do volume de negócios das empresas que se destinam à construção para habitação. Em Portugal, tem vindo a crescer significativamente a intervenção no domínio da reabilitação, nos últimos anos, sobretudo em cidades como Lisboa ou como o Porto, continuando, contudo, a ter valores que se aproximam de apenas 10 por cento do volume de negócios desse sector.

É aí que temos um caminho imenso a desenvolver. De facto, hoje, no contexto demográfico que referi, no contexto económico e face às características do nosso mercado habitacional, importa assumir que estaremos, nos próximos anos, certamente mais próximos de 60 mil novos fogos construídos por ano, que dos 110 mil que chegámos a ter.

O Orçamento de Estado para 2008 teve já condições, pela primeira vez, para criar mecanismos de apoio fiscal à reabilitação urbana: isenção de IRC relativamente à intervenção dos fundos de investimento imobiliário na reabilitação urbana; possibilidade de, com intervenção municipal, isenção de IMI por períodos longos em relação aos edifícios reabilitados; redução do IVA de 21 para 5 por cento relativamente, também, ao investimento em reabilitação quer dos imóveis arrendados quer de imóveis devolutos carecendo de reabilitação.

É fundamental que as empresas do sector olhem para esta área como uma área de qualificação da sua actividade, como uma área nobre, como uma intervenção prioritária nas grandes cidades europeias, com a redescoberta do prazer de viver na zona central das nossas cidades. De facto, aquilo que se passou nos últimos 15 anos, em que Lisboa perdeu 100 mil habitantes e Sintra ganhou 120 mil, em que o Porto tem hoje menos habitantes que Gaia e poucos mais que Matosinhos ou Gondomar, não corresponde a um modelo equilibrado e competitivo de promoção da intervenção nestes dois grandes espaços urbanos.

É necessário também aqui, em relação aos arrendamentos antigos, compreender que nos espaços que eles ocupam há um quadro de intervenção que passa pela recuperação de todo o edifício, que passa pela intervenção de fundos imobiliários que possam intervir ao nível de quarteirão, que permitam operações ágeis com o necessário equilíbrio social.

O segundo domínio que vos queria trazer aqui é o da simplificação administrativa. No fundo, o do SIMPLEX do Licenciamento. Fundamentalmente, o que está aqui em causa é uma profunda alteração de paradigma. É passarmos de um paradigma de desconfiança, de obsessão de controlo burocrático prévio, para um paradigma de responsabilização dos projectistas, de responsabilização dos técnicos, de responsabilização das autarquias locais e de aposta na qualidade da construção. Nesta matéria, o Governo fez as duas intervenções legislativas difíceis, susceptíveis de análises críticas de “velhos do Restelo”, que eram exigidas. Primeiro, a alteração do regime dos instrumentos de gestão territorial. Em Setembro passado, a alteração nas regras em matéria de planeamento determinam que, aquilo que era inaceitável, mas infelizmente comum - que a revisão de um Plano Director Municipal, que a elaboração de um Plano de Pormenor, que uma alteração dita simplificada, se arrastassem por cinco, oito, dez anos – determinaram que essa situação se alterasse profundamente.

Isso significa, hoje, o reconhecimento de que o planeamento municipal deve ser mais exigente. Deve ser ajustado a estes novos tempos, mas sujeito a um debate social e político a nível local, com respostas rápidas que, sobretudo, não afastem aquilo que são boas soluções de investimento, soluções que em lado nenhum do mundo esperam cinco, oito ou dez anos.

Mas era necessário dar um segundo passo em matéria de licenciamento da urbanização e da edificação, adaptando o regime de licenciamento ao estado do planeamento, isto é, limitando o recurso à figura clássica do licenciamento para as situações mais complexas, mais exigentes. A partir daí, adequando aquilo que são as exigências burocráticas àquilo que foi já a prévia definição pelos poderes públicos. Se já existe um Plano de Pormenor, se já existe uma operação de loteamento que diz, com rigor, o que pode ser edificado num determinado espaço, com que características, com que exigências, o licenciamento não tem sentido. Tem sentido que sejam apresentados os projectos e seja assumida a responsabilidade pelo pleno cumprimento das normas técnicas aplicáveis e das normas urbanísticas. O que está em causa aqui é dar execução àquilo que foram as prévias operações de planeamento definidas pelos poderes competentes para tal. E nessa matéria, o regime deixa de ser o de licenciamento. Passa a ser o de comunicação prévia.

Também quando é necessária a intervenção de entidades externas há uma alteração profunda nas regras: por um lado, com a existência de um gestor de procedimento, com o qual os interessados devem dialogar, por outro lado, com uma coordenação das consultas externas. Isto é, acaba o velho calvário em que dez entidades públicas eram consultadas sucessivamente ao longo dos tempos, e em que, quando a última vinha suscitar uma reserva com base na violação de uma qualquer norma legal aplicável, tudo voltava ao princípio. Não. Cabe aos poderes públicos, com celeridade, dizer se uma determinada pretensão urbanística pode ser desenvolvida, se não pode, de todo, ser desenvolvida, ou se o pode, sujeita a um conjunto de ajustamentos, a um conjunto de alterações.

Terceiro desafio: responsabilização das empresas e responsabilização dos técnicos. Diria que a contrapartida de uma sociedade assente no primado da confiança e da exigência da qualidade é uma maior responsabilização, uma maior intervenção relativamente aos incumpridores, com sanções significativas. A vistoria deixa, aliás, de ser a regra e passa a ser a excepção, sem embargo de, face a qualquer chamada de atenção sobre violação de normas legais ou normas urbanísticas aplicáveis, poder ser chamada a atenção por aquilo que foi edificado não corresponder àquilo que legitimamente devia aí ter sido feito.

Estes são os princípios fundamentais em matéria de Licenciamento Municipal que, definidos no ano passado, irão a partir de agora enformar os vários regimes de licenciamento sectorial. Já no Regime de Licenciamento de Empreendimentos Turísticos, a mesma doutrina é consagrada. O mesmo quadro de simplificação se aplica ao Regime de Licenciamento Industrial, que está em discussão pública até ao próximo dia 15 de Abril, e relativamente ao qual apelava também aos que actuam na área de mediação de espaços para a actividade industrial, para que tenham em atenção o que está a ser proposto e para que façam as vossas sugestões para o aperfeiçoamento das soluções legislativas.

Os mesmos princípios irão enformar quer o licenciamento de espaços comerciais quer o licenciamento de espaços destinados à utilização agrícola ou pecuária.

Isto é, um quadro em que o Estado deve definir, com transparência, regras exigentes, e deve esperar de cidadãos qualificados, preparados, de agentes económicos à altura destes tempos, que cumpram estas regras e que estejam, a bem da concorrência e da qualidade da construção, atentos ao seu cumprimento.

Foi hoje aqui referido aquilo que, em matéria de tributação local, tem sido a evolução dos últimos anos. Eu diria que estamos a ter uma evolução, globalmente, extremamente positiva. Por um lado, porque a tributação passou a ter em conta aquilo que é um quadro de verdade. Isto é, em que o valor do edificado é, tendencialmente, aproximadamente o mesmo quando está em causa a relação entre particulares e a relação com a administração fiscal. Eu compreendo o sentido da proposta feita. De alguma forma, um processo de transição em que aumenta a tributação ao longo do período de vida útil do edifício e não no momento da transição do mesmo. De alguma forma, aquilo que foi, recentemente, consagrado em matéria de tributação automóvel. Tomarei boa nota dessas preocupações, mas também chamo a atenção para aquilo que tem sido a experiência destes anos de aplicação do novo regime de tributação do património imobiliário. No primeiro ano de aplicação do novo regime, a própria Associação Nacional de Municípios deu uma orientação para que os municípios aplicassem as taxas máximas, dentro daquilo que era a sua possibilidade de fixação de taxas em matéria de IMI, e a esmagadora maioria dos municípios fizeram-no. Ao longo dos anos, aquilo que se tem verificado é, por um lado, uma consciência dos cidadãos de que as políticas públicas locais devem ser financiadas pelos residentes nesses municípios. E portanto, a discussão sobre o montante destes impostos é algo que entrou já no debate político-social a nível local. O que verificamos hoje é que, crescentemente, um maior número de municípios, ou com carácter geral, ou relativamente a áreas que pretendem promover, tem vindo a reduzir as taxas aplicáveis, levando a que a taxa de 0,8 de IMI para os prédios ainda não reavaliados já não seja hoje maioritária entre os municípios portugueses.

Esta é uma matéria que devemos observar de perto, num espírito de cooperação e que visa encontrar condições para um bom desenvolvimento imobiliário, um desenvolvimento sustentável, em que todos temos consciência que o mercado é mais exigente, que os cidadãos são mais exigentes, em que aspiramos a uma relação mais transparente com a Administração Pública, em que o Estado tem consciência de que há muito por fazer. Mas temos, também, a consciência tranquila, porque, nestes três anos, demos passos seguros no sentido de uma relação mais transparente com os cidadãos, no sentido de uma relação mais justa, que promova a qualidade e a simplificação dos procedimentos administrativos.

Contamos convosco, como agentes económicos especializados, como agentes económicos presentes no terreno, para o desenvolvimento destas políticas, para a chamada de atenção para a necessidade de, aqui e ali, se proceder ao seu aperfeiçoamento, para, em conjunto, continuarmos a trilhar este caminho, a bem de uma sociedade mais rica, de uma sociedade mais desenvolvida, porque só assim é possível construir um país mais solidário.

Muito obrigado.